Ne vous fiez pas au film de Pierre Tchernia avec Michel Serrault qui a marqué l’esprit des Français et rendu le viager très peu utilisé dans le marché de l’immobilier. Bien encadré et bien estimé, cet investissement immobilier peut s’avérer être très rentable pour les deux parties prenantes.
Le principe du viager
Le fonctionnement d’un viager Ile de Ré est assez simple : un propriétaire d’un bien immobilier le cède à un acheteur (encore appelé débirentier) contre le paiement d’un bouquet (un montant assez conséquent de départ) suivi d’une rente à verser au vendeur (aussi appelé crédirentier) jusqu’à sa mort (expliquant le terme viager, tiré de « viage » signifiant « temps de vie »). Toutes les modalités de ces paiements sont décidées par les deux parties à la signature du contrat.
Le viager libre ou le viager occupé
Dans le cas d’un viager occupé, le propriétaire vendeur continue d’habiter le logement cédé jusqu’à sa mort. L’acheteur ne peut y accéder qu’à cette date. Les modalités de paiement sont totalement laissées à la discrétion des deux parties : un bouquet et une rente mensuelle, un bouquet seulement ou une rente seulement,…
Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur ou débirentier peut jouir de l’immobilier et peut y vivre ou le louer. Chaque partie peut trouver son compte dans ce cas : l’acquéreur, en louant le bien, peut compenser une partie de la rente mensuelle par ce loyer, tandis que le vendeur, s’il a intégré un établissement spécialisé pour personnes âgées par exemple, à l’instar d’un Ehpad, peut utiliser sa rente pour compléter sa pension de retraite afin de payer son séjour au sein de l’établissement.
La détermination du prix de vente et la fixation du ratio du bouquet et de la rente
La première chose à faire pour les deux parties est de déterminer le prix de vente du bien immobilier, qui est la valeur vénale dont on a ôté la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH). C’est aussi le mode de calcul de la valeur de la nue-propriété viagère dans le cas d’un viager occupé.
Le calcul de ce DUH tient compte de plusieurs variables comme l’âge du vendeur, son espérance de vie (basée sur des tables de mortalité fournies par les notaires), son sexe (les femmes vivent plus longtemps que les hommes). Ainsi, on peut fixer le mix rente/bouquet après intégration de tous ces divers points.
